Генеральный директор ГК «Неометрия» Борис Юнанов рассказал в интервью ИА «РБК-Кубань», почему жилье в Краснодаре и в кризис останется привлекательным вложением для инвесторов, кто формирует спрос на местном рынке и при какой процентной ставке «ипотечники» перестанут покупать квартиры.
— Краснодар показывает высокую динамику строительства жилья на протяжении уже нескольких последних лет. В последние годы регион занимает 2 место по объемам введенного жилья после Москвы. Многие аналитики прогнозируют перенасыщение рынка уже в 2015-2016гг. Почему тогда компании, в том числе ваша, выходят на рынок Краснодара с новыми проектами? Как вы оцениваете сегодня конкуренцию на рынке?
— Действительно, в Краснодаре сейчас очень высокое предложение на рынке строительства недвижимости. Регион очень привлекательный, и здесь спрос формируется не только за счет собственного потребления, но и за счет покупателей из других регионов. Когда мы выходили на рынок, мы анализировали не количество предложений, а количество спроса — то есть число сделок, совершаемых в год. По нашему анализу, в Краснодаре ежегодно совершается в среднем 25 тыс. сделок, а иногда доходит и до 30 тыс. Рынок емкий, он есть. Он позволяет при выстраивании грамотной стратегии реализовывать свой продукт.
— А в какой рыночной нише сегодня спрос выше? И как застройщики формируют свою концепцию — основываясь на спросе, или же это продиктовано характеристиками имеющегося участка под застройку?
— Чаще всего именно земельный участок диктует концепцию. Например, строить элитное многоквартирное жилье на окраине города бессмысленно. А эконом-жилье в центре — не оправдано. Например, мы, определяя концепцию своего ЖК «Ежи», исходили именно от участка — а это практически центр города. Соответственно, это уже будет жилье как минимум «среднего» класса, цена будет выше, чем у «эконома». Но за счет этого будет возможность выбирать более качественные материалы, применять более комфортные для жизни решения, показать более высокий уровень строительства и т. д.
— К слову, расскажите более подробно о ЖК «Ежи». В чем особенности этого проекта?
— Это дебютный проект нашей новой объединенной компании — ГК «Неометрия». Ранее мы возводили жилье как группа отдельных застройщиков под разными названиями, а также как ИП. У нас были проекты малоэтажной застройки в Геленджике, в Краснодаре («Зеленый квартал») и др. ЖК «Ежи» уже реализуется компанией под единым брендом, и это пилотный проект для бренда, поэтому он для нас очень важен.
— Участок под застройку расположен в самом центре города. Как это удалось сделать? Ведь сейчас в центре практически нет свободной земли. Не считая участки под снос и реконструкцию…
— Получение участка для нас прошло очень прозрачно. Есть такой федеральный Фонд содействия жилищному строительству. Он выявляет не эффективно используемые федеральные земли и выставляет их на торги для жилищной застройки. В одних из таких торгов мы и приняли участие. Федеральные земли — это все научно-исследовательские институты. В том числе сюда попала и территория ВНИИМК им. Пустовойта в Краснодаре. Территория была отмежевана и выставлена на торги в Москве. Мы подали заявку и предложили на аукционе самую высокую цену — 65,6 млн руб. при стартовой цене 21 млн руб. При этом в конкурсе было 9-10 участников, конкуренция была высокой. Таким образом мы приобрели земельный участок. Определили стратегию и провели маркетинговые исследования — решили строить жилье «среднего класса», то есть с ценником 40 -45 тыс. руб. за 1 кв. м на этапе строительства.
Комплекс будет состоять их 2 домов и 5 блок-секций. Подземный и надземный паркинги, карусельные стоянки. При обдумывании назначения цокольного этажа мы пришли к выводу, что не будем сдавать в аренду помещения, а разделим их на кладовые помещения для жильцов (они продаются по 30 тыс. руб. за 1 кв.м, то есть стоимость кладовки примерно 150-200 тыс. руб). Также будет полное остекление всех лоджий и балконов. Места для сплитов — чтобы жители не нарушали общую архитектуру и вид дома.
— Скажите, а какая доля инвесторов сегодня присутствует на рынке и тех, кто приобретает жилье для себя? И вообще, на ваш взгляд, в текущих экономических условиях (в условиях свободы рубля) можно ли инвестировать в Краснодаре в жилье? Насколько этот инструмент остается эффективным?
— В разные времена доля инвесторов и покупателей «для себя» меняется. Сейчас это примерно 30% на 70% соответственно. Но надо понимать, что на момент начала строительства это одно соотношение, на этапе сдачи дома — уже другое. Но по итогам мы видим как раз это соотношение 30 к 70.
Если говорить о поведении инвесторов — они начинают «выбрасывать» свои квартиры на рынок примерно через год после покупки на начальных этапах строительства, или уже на этапе сдачи дома. И если говорить о текущем моменте, я считаю, что сегодня инвестировать в жилье крайне привлекательно. Недвижимость в Краснодаре реально недооценена. Вы же знаете, что среди городов-миллионников в Краснодаре самая низкая стоимость жилья. При этом я не вижу на рынке переизбытка, о котором кто-то говорит. Об этом свидетельствует постоянно растущее количество сделок — прирост примерно на 10% в год. Все, что строится, оно продается.
— Но ведь при этом объемы строительства растут на 20-30% в год…
— Такой большой прирост показывают последние 2-3 года. Сейчас одновременно возводится около 4,5 млн кв. м жилья. Из них 30-40% — это проекты, начатые уже в этом году. То есть можно сделать вывод, что растет именно число сделок на первичном рынке.
— По прогнозам аналитиков, «пик» насыщенности краснодарского рынка жилой недвижимости ожидается в 2015-2016гг. В каком положении окажутся инвесторы, которые сегодня зайдут на рынок, и захотят продать квартиры через год-полтора, как раз в этот период?
— С учетом того, что недвижимость сейчас реально недооценена. У инвесторов проблем с реализацией этих квартир не будет. Надо понимать. Что сейчас именно у инвесторов есть возможность делать то, что не может делать застройщик. Например, продавать жилье в рамках военной ипотеки. Это можно делать только имея на руках свидетельство о собственности. Также мы ждем принятия программы по жилью для сотрудников милиции. И это также сделки уже вторичного рынка, которые пройдут мимо строителей. Но сформируют устойчивый спрос для инвесторов. Плюс ко всему, много готовых квартир традиционно покупают не инвесторы, а переселенцы с севера и востока страны.
— Эксперты также отмечают, что переселенцы из других регионов — этот та «палочка-выручалочка», которая даже в кризис поможет Краснодару стабильно поддерживать спрос на рынке жилья. Какой процент покупателей сейчас из этой категории? Насколько они реально влияют на рынок?
— Эта категория действительно может влиять на рынок. Могу сказать по собственной базе покупателей — это порядка 10-15%. В основном, это Ставропольский край, Сибирь и Дальний Восток. Конечно, это не огромный объем, но это значимый сегмент покупателей, который уже может влиять на цену и формировать спрос.
— А какой процент жилья сейчас продается в ипотеку и где та грань повышения ставки, когда люди перестанут покупать жилье в кредит?
— Исходя уже из имеющегося опыта могу сказать, что ипотека — это порядка 60-70% продаж. Поэтому для нас как для застройщиков ипотека — важный инструмент работы. Мы надеемся, что обещания, которые дают банки, буду выполнены. А все они заверяют, что поднимут ставки не более, чем на 1 процентный пункт. В этом случае мы не ждем серьезных колебаний со стороны ипотечников.
— Если же ставки по ипотеке пойдут вверх и превысят 15%, что произойдет на рынке?
— Если ставки по ипотеке поднимутся до 15% и выше — до половины «ипотечников» могут отказаться от приобретения квартир. То есть мы можем потерять до 30% потенциальных покупателей. Многие компании в этом случае могут просто заморозить свои объекты.
— Те, кто примет решение не приостанавливать проекты, будут просить деньги у банков. Но тогда они уже получат кредиты по повышенным ставкам.
— Повезет тем, кто озаботился какой-то подстраховкой заранее. Например, наша компания уже учла такую возможность и получила одобрение на привлечение кредита в Сбербанке. Мы впоследствии можем им и не воспользоваться, но важно понимать, что у нас в случае необходимости будут средства для завершения проекта даже без денег, привлеченных от дольщиков.
— Если ипотека подорожает на 2-3 процентных пункта, застройщики будут вынуждены пойти в банки за дорогими кредитами. Насколько в этом случае вырастет себестоимость и в итоге конечная цена на жилье в городе?
— В случае привлечения кредита себестоимость строительства уже повышается на квадратный метр на 2-3 тыс. руб. В принципе, это не критично для застройщиков, которые уже заранее закладывают в цену хоть какие-то свои риски. Конечно, здесь уже не приходится говорить о каких-то прибылях и речь будет идти уже о том, чтобы завершить проект и удержать компанию на плаву. Поэтому, думаю, даже при наихудшем развитии событий большинство застройщиков Краснодара доведут свои объекты до завершения и останутся на рынке. А вот как поведут себя частные застройщики, которые продают жилье за 25-30 тыс. руб. — это уже вопрос. По идее они просто обанкротятся. Потому что за эти деньги они просто не смогут ничего достроить.
Но я уверен, что в целом строительному рынку Краснодара ничего не грозит. Высокая конкуренция на рынке диктует свои правила — выживают те компании, которые имеют большой запас «прочности» и хорошую репутацию. Поэтому, на мой взгляд, строительный комплекс региона спокойно переживет очередной кризис.
Источник: http://kuban.rbc.ru/krasnodar/17/11/2014/5592965d9a794751dc83c60d